De eigenwoningregeling en ongelijkheid

Geschreven door Frank van der Salm op 27-06-2022

Het behoeft geen nadere uitleg dat Nederland zich op dit moment in een woning- en huizencrisis bevindt. Zo was de prijs van een koopwoning in februari 2021 10,4% duurder dan een jaar daarvoor en een koopwoning in april 2022 19,7% duurder dan vorig jaar.1 Voor deze gigantische stijging in de huizenprijzen is uiteraard niet één reden, maar zijn er heel veel verschillende factoren die hieraan hebben bijgedragen. Onder meer is de hypotheekrente de afgelopen jaren heel laag geweest.2 Daarnaast is de vraag naar koopwoningen enorm toegenomen.3 Hierdoor wordt het steeds lastiger om aan een koopwoning te komen, zeker als je in het starterssegment zit en nog niet heel veel eigen vermogen hebt kunnen opbouwen. Dit kan leiden tot een situatie waarin onder meer starters met een vermogende familie makkelijker aan een koopwoning kunnen komen dan mensen zonder vermogende ouders en dat terwijl huisvesting één van de primaire levensbehoeften is. In de praktijk is dit ook een probleem omdat het de kloof tussen arm en rijk kan vergroten. Een van de op dit moment onder fiscale faciliteit die hiermee verband houdt, is de zogeheten jubelton (schenkingsvrijstelling eigen woning).4 Door deze vrijstelling kunnen de ouders hun kind - onder bepaalde voorwaarden - ruim €100.000 belastingvrij schenken mits diegene het gebruikt voor zijn ‘eigen woning’.5 In een door het SEO gepubliceerd onderzoek komt naar voren dat dit leidt tot ongelijkheid in de samenleving.6 Ook in de literatuur is voor afschaffing gepleit van de faciliteit.7 Hierdoor heeft het kabinet besloten de jubelton vanaf 2023 te verlagen en hem per 1 januari 2024 helemaal af te schaffen.8

Betekent dit het einde aan (fiscale) ongelijkheid met betrekking tot de woningmarkt? Dat weet ik zo spoedig nog niet. Onder meer de eigenwoningregeling in de Wet Inkomstenbelasting 2001 bevordert het kopen van woningen ook nog meer omdat – kort gezegd – de hypotheekrente van het box 1 inkomen afgetrokken mag worden.9 Voor (minder vermogende) mensen is het steeds lastiger geworden om een hypotheek af te sluiten, onder meer door de stijgende huizenprijzen.10 Daarnaast spelen onder meer studieschulden ook een belangrijke rol voor professionele hypotheekverstrekkers; deze vormen immers een belangrijk gezichtspunt voor de hoogte van de hypotheek. Om die reden kiezen veel kinderen van vermogende ouders voor het afsluiten van een hypothecaire lening bij hun familie. Een familie zal immers goed op de hoogte zijn van de financiële situatie van een kind en daarbij is de kans aanwezig dat de familie de voorwaarden – die bij de lening komen kijken – gunstig kunnen vormgeven. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat het kind gunstig hypotheekrente kan aftrekken terwijl de voorwaarden voor de lening een stuk beter zijn. In dit artikel wordt daarom aandacht geschonken aan de vergelijking tussen de zakelijke hypothecaire lening en de niet-zakelijke hypothecaire lening met de vraag in hoeverre de hypotheekrente aftrekbaar is voor de Wet Inkomstenbelasting 2011. Is de rente bij een familielening ook altijd aftrekbaar, ondanks dat de voorwaarden soms een stuk gunstiger zijn voor een (vermogend) kind? Deze vergelijking zal gemaakt worden aan de hand van de ‘Handreiking familiebank’, een door een wob-verzoek openbaar gemaakt beleidsstuk van de Belastingdienst.11 Hierin staat uitgebreid beschreven in welke situaties de hypotheekrente wel en niet aftrekbaar is bij leningen die verstrekt zijn in familieverband. Daartegenover zet ik dan de situatie af waarin een ‘normale’ zakelijke lening wordt verstrekt.

Bij de verkrijging van een woning in eigendom kan deze woning voor de inkomstenbelasting, mits verkregen door een natuurlijk persoon, gekwalificeerd worden als een eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001. Op dat moment valt de woning fiscaal gezien in box 1 en is deze belast volgens de artikelen 3.110 Wet IB 2001 e.v. De rente die voor deze lening is bedongen is veelal af te trekken van het eigenwoningforfait, het fictieve rendement dat men behaalt op de eigen woning (art. 3.112 Wet IB 2001). Deze eigenwoningforfait is door de Wet Hillen lange tijd 0% geweest, waardoor alle hypotheekrente volledig af te trekken was van het box 1 inkomen.12 Op dit moment wordt 86,67% van het eigenwoningforfait door de Wet Hillen nog steeds weggecijferd, en dit zal elk jaar met 3.33% afnemen.13 In box 1 wordt onder meer winst uit onderneming en loon uit dienstbetrekking belast tegen een progressief tarief, waardoor een flinke belastingbesparing gerealiseerd kan worden.14 Om deze rente af te mogen trekken van de eigenwoningforfait is het van belang dat de hypothecaire lening daarom gezien wordt als een eigenwoningschuld (art. 3.119a Wet IB 2001).

De vereisten voor art. 3.119a Wet IB 2001

Maar wanneer kwalificeert een hypothecaire lening zich dan als eigenwoningschuld in de zin van art. 3.119a Wet IB 2001? Als eerste is van belang dat er sprake is van een civielrechtelijke (geld)lening. Voor de vraag of sprake is van een geldlening wordt het civielrechtelijke begrip gebruikt. Art. 7:129 lid 1 BW luidt als volgt:

“De overeenkomst van geldlening is de kredietovereenkomst waarbij de ene partij, de uitlener, zich verbindt aan de andere partij, de lener, een som geld te verstrekken en de lener zich verbindt aan de uitlener een overeenkomstige som geld terug te betalen.”

De terugbetalingsverplichting is hierbij het belangrijkste. Indien deze niet bestaat, is er geen sprake van een geldlening. Reële aflossing op de lening doet ook niet ter sprake. De aflossing moet namelijk door de partijen zijn beoogd. Fiscale herkwalificatie is mogelijk, maar komt zelden voor. De handreiking gaat er daarom niet verder op in. Tussen een zakelijke partij en een verstrekker van een familielening zal hierover weinig verschil bestaan, omdat er sprake móét zijn van een terugbetalingsverplichting.

De lening moet daarnaast voldoen aan de vereisten die zijn neergelegd in art. 3.119a Wet IB 2001. Hierboven is art. 3.119a Wet IB 2001 al even kort ter sprake gekomen. Wil de rente zich kwalificeren als eigenwoningrente en dat deze derhalve aftrekbaar is, dient de lening te voldoen aan de eisen die zijn neergelegd in dit artikel:

  1. De schuld moet zijn aangegaan in verband met de eigen woning;
  2. Er moet een contractuele verplichting zijn om annuïtair af te lossen binnen de looptijd en de aflossingstermijn mag ten hoogste 360 maanden bedragen. 
  3. De aflossing moet geschieden conform art. 3.119c Wet IB 2001; De aflossing moet ook reëel worden voldaan (de aflossingseis); 
  4. Als de lening verstrekt is door een administratieplichtige (art. 3.119g Wet IB 2001 jo art. 10.8 Wet IB 2001 jo art. 22 UB IB 2001) moet de administratieplichtige bepaalde gegevens conform art. 53 AWR aan de belastingdienst bekend maken. De belastingplichtige de eigenwoningschuld aangeven bij de jaarlijkse aangifte als hij geen administratieplicht heeft.

De lening moet aangegaan zijn in verband met de verwerving van de eigen woning (art. 3.119a lid 1 sub a Wet IB 2001). Het gaat hier dus om een causaal verband tussen de lening en de verwerving van de woning. Hierbij is er voldoende causaal verband indien aannemelijk kan worden gemaakt dat de lening is aangegaan met het oog op de verwerving van een eigen woning.15 Een strenge historische interpretatie is daardoor niet aan de orde. De lening moet daarnaast de contractuele verplichting (aflossingsplicht) kennen om annuïtair af te lossen in ten hoogste 360 maanden. Snellere aflossing is tevens ook toegestaan en kan in familieverband nog wel eens gunstig zijn. Deze aflossingseis wordt nog wel eens vergeten in de leningsovereenkomst. Dit kan akelige gevolgen hebben voor de belastingheffing voor de kinderen van ouders. Zo concludeerde de rechtbank dat, ondanks dat er reëel was afgelost, geen sprake was van een eigenwoningschuld.16 In de voorwaarden van de familielening mag de looptijd dus niet meer dan 360 maanden bedragen, omdat anders de lening zich niet kwalificeert als eigenwoningschuld en daardoor de rente niet aftrekbaar is. Sterker nog; doordat de akte niet altijd wordt opgesteld door een professional, zoals het geval is bij een zakelijke partij, wordt de aflossingseis in de akte nog wel eens vergeten. De hypotheekrente is zodoende niet aftrekbaar. Het verschil met een zakelijke lening is dus hier relatief gering.

Daarnaast moet er ook ‘reëel’ worden afgelost; er moet daadwerkelijk worden betaald. Of hieraan is voldaan, moet getoetst worden aan de hand van de formule in art. 3.113c lid 1 Wet IB 2001. Het is mogelijk in bepaalde gevallen af te wijken van deze formule, zoals bij betalingsproblematiek (art. 3.119e lid 1 Wet IB 2001). In het geval dat een vader een lening heeft verstrekt aan een kind is dus belangrijk dat dit kind ook de rente daadwerkelijk betaalt. Of voldaan wordt aan de aflossing, wordt op 31 december van een kalenderjaar getoetst. Hier is voor de familielening wel sprake van enige rekbaarheid; van een zakelijke partij kan verwacht worden dat ze minder snel uitstel van betaling geven tot 31 december van een kalenderjaar dan bij de verstrekker van een familielening. De lijntjes zijn immers binnen familieverband zeer kort.

Als laatste is het van belang dat de belastingplichtige de eigenwoningschuld opneemt in de belastingaangifte op het moment dat de lening niet is verstrekt door een administratieplichtige. Bij de familielening is dit het geval, omdat het niet gaat om een bank of professionele verzekeraar. Dit vloeit voort uit art. 3.119g Wet IB 2001. De rechtspraak heeft tevens bepaald dat aan dit vereiste ook niet is voldaan, indien de informatie te laat is ingediend.17 De Hoge Raad heeft dit nog recentelijk bevestigd.18 Hier is ook een nihil verschil tussen een zakelijke lening en een familielening, omdat dit simpelweg een administratieve handeling betreft en dus niet de ene lening structureel bevoordeelt ten opzichte van de andere lening.

De rente is niet aftrekbaar als niet aan een van deze voorwaarden is voldaan. Als dat wel het geval is, moet bepaald worden of sprake is van een reële rente. Het kan namelijk zo zijn dat een deel van de rente die bedongen is niet alleen maar ziet op de lening ter verwerving van de woning. In familieverband kan dit gedaan zijn om de leningnemer te begunstigen. Als daarvan geen sprake is, is de rente in principe aftrekbaar. Is dit wel het geval, dan zal de rente gesplitst moeten worden. De civielrechtelijke rente wordt fiscaal dus anders behandeld. De rente moet dan verband houden met een gebruikelijke variabele. In de handreiking wordt als reden voor een hogere rente een uitsluiting van een boete als ongebruikelijke variabele genoemd. Dit recht zou namelijk niet met zekerheid uitgeoefend kunnen worden waardoor een deel van de rente ziet op een ander recht of verplichting. In dit geval zal de rente dus gesplitst worden. Wel is het zo dat bij een renteopslag van 0.2% of lager deze verwaarloosbaar wordt geacht en er dan niet gesplitst hoeft te worden. Dit kan een verwaarloosbaar bedrag lijken. Bij een lening ad €500.000 is 0.2% echter wel €1000 per jaar, wat mijn inziens toch een leuke begunstiging is. Dit bedrag lijkt mij echter wel te laag om een groot verschil te kunnen verklaren.

Het kan zo zijn dat de bedongen rente hoger is dan de gebruikelijke marktrente. Hoe moet de rente dan gekwalificeerd worden? Voor de beantwoording van die vraag is het van belang om te kijken in hoeverre de rente een reële vergoeding voor de verstrekte lening is. Hierbij is de hoogte van de rente van belang in verband met de lening. Bij banken en andere zakelijke partijen geldt meestal dat dit in lijn is met de marktconforme rente, nu zij een zo hoog mogelijk rendement willen behalen. In familieverband kunnen de redenen voor de bedongen rente anders zijn. Een hogere rente zou bijvoorbeeld kunnen voortvloeien uit het feit dat er geen zekerheden zijn gevestigd op de aangeschafte woning.

In principe wordt er gekeken of sprake is van een rentepercentage die normaal gebruikelijk is op de markt. Als dat niet het geval is, moet men de familielening gaan vergelijken met de zakelijke lening. De rente moet dan het hogere percentage rechtvaardigen. Dit wordt dan ook beoordeeld aan de hand van de unieke omstandigheden van het geval. Hierbij is met name het risicoprofiel van de leningnemer van belang en of er zekerheden zijn gevestigd.

Wanneer er geen zekerheid is bedongen, wordt er al snel aangenomen dat er geen sprake is van reële rente. Dit blijkt uit de opgenomen jurisprudentie in de handreiking.19 Toch kan het zo zijn dat er sprake is van reële rente. De handreiking noemt onder andere de situatie waarin in de leningsovereenkomst is bepaald dat er op elk gewenst moment alsnog een zekerheid kan worden gevestigd. In zo’n geval is er voldoende materiële zekerheid. Desondanks is dit naar mijn mening toch een groot verschil met de zakelijke lening. Het klopt inderdaad dat de leninggever van de familielening in dit geval het wilsrecht heeft om alsnog een zekerheid te kunnen vestigen, maar de vraag is natuurlijk of de leninggever dit ook wel gaat doen. Zeker in familieverband valt te snappen dat dit minder snel gebeurt om de leningnemer van de familielening te bevoordelen. Hierdoor kan de leningnemer, op informele wijze, zeker zijn van het feit dat geen zekerheid gevestigd gaat worden. Dit is een groot verschil ten opzichte van een zakelijke partij, die dit hoogstwaarschijnlijk wel had gedaan.

Als het risicoprofiel van de geldnemer hoog is, kan dit het verhoogde rentepercentage ook rechtvaardigen. Dit is uiteraard zeer casuïstisch van aard. Zo oordeelde de rechtbank dat een rente van 8% in familieverband reëel was, gelet op het risico.20 Sprake was namelijk van nog een eerdere hypotheek gevestigd op het huis en er was geen dwingende aflossingsverplichting (de zaak speelde in 2008, voor de wetswijziging van 1 januari 2013 waarop de vereisten van de eigenwoningschuld van art. 3.119a Wet IB 2001 veranderde). Daarnaast was er geen zekerheidsstelling door de leninggever. Het feit dat de persoonlijke omstandigheden van een hoge rente meespelen bij de vraag of sprake is van een reële rente kan een leningnemer van een familielening een voordeel verschaffen. Verwacht kan worden dat een familielening beter toegespitst kan worden op de financiële omstandigheden van de leningnemer in vergelijking met een zakelijke lening, die verstrekt wordt in het kader van een onderneming die uit is op winst.

Conclusie(?)

De hiervoor besproken punten laten zien wanneer een hypothecaire lening zich kwalificeert als een eigenwoningschuld, waardoor de rente op die lening aftrekbaar is. Daarbij valt op dat bij sommige aspecten, zoals bij het bepalen van de reële rente, een verschil bestaat tussen hoe binnen familieverband de voorwaarden soms wat losser geformuleerd kunnen worden. Hierdoor kan een voordeel ontstaan voor de leningnemer. Specifiek de eis dat een hoge rente, wat een hoge aftrekpost betekent, makkelijker gerechtvaardigd kan worden door een materiële aanspraak te creëren op een toekomstige vestiging van een zekerheid, leent zich voor een gunstigere behandeling. Dit lijkt misschien een klein verschil, maar het feit dat er geen hypotheekrecht op je huis is gevestigd, kan zeker gezien worden als een voordeel. Het hypothecaire zwaard van Damocles hangt hierdoor niet boven het hoofd van de leningnemer. Met betrekking tot de rest van de voorwaarden lijkt verder geen groot verschil te bestaan tussen een zakelijke lening en een familielening. Van een enorm verschil met betrekking tot de behandeling van de verschillende soorten leningen is dus niet per se sprake. De familielening heeft dus wel enige voordelen ten opzichte van een zakelijke lening, maar dit zal voornamelijk gelegen zijn in het feit dat in familieverband bepaalde financiële risico’s minder zwaar meewegen voor de verstrekker van de lening. De Wet IB 2001 begunstigt daarom familieleningen enigszins, maar niet in een significante mate. Of het probleem van de woningcrisis dus een oorzaak heeft die is gelegen in wettelijke voorschriften, of dat dit wordt veroorzaakt door (andere) economische redenen, laat ik daarom ook voor nu bij u.

1. ‘Koopwoningen in april 19,7 procent duurder’ en ‘Hoogste prijsstijging koopwoningen in bijna 20 jaar’, CBS prijsindex koopwoningen, CBS.nl 2 juni 2022. 
2. ‘Achtergrond bij de huizenprijsstijgingen vanaf 2013’, CBS.nl 2 juni 2022. 
3. Grote vraag naar huizen houdt aan, prijzen stijgen naar recordhoogte’, NVM.nl 2 juni 2022. 
4. Zie art. 33 onder 5 sub c en onder 7 SW. 
5. Kind in de zin van de Successiewet, dus geen jeugdig iemand. 
6. ‘Evaluatie schenkingsvrijstelling eigen woning’, SEO.nl 2 juni 2022. 
7. L.E. Welkers en R.D. de Jong, ‘Verhoogde schenkvrijstelling eigen woning werkt verstorend in de huidige markt: tijd voor afscheid?’, WPNR 2021(7337). 
8. ‘Kabinet verlaagt schenkingsvrijstelling eigen woning per 1 januari 2023’, rijksoverheid.nl 2 juni 2022. 
9. Zie afd. 3.6 Wet IB 2001. 
10. ‘Studieschuld en hypotheek’, consumentenbond.nl 2 juni 2022. 
11. Staatssecretaris van Financiën, ‘Beslissing wob-verzoek familiebank’, nr. 2021-0000078681 (21 april 2021). 
12. ‘Geen of een kleine eigenwoningschuld (‘Wet Hillen’)’, belastingdienst.nl 2 juni 2022. 
13. Idem. 
14. Zie art. 2.10 lid 1 Wet IB 2001. 
15. BNB 2005/384. 
16. Rb. Zeeland-West-Brabant 22 september 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4757. 
17. Hof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7497. 
18. Hoge Raad 19 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1719. 
19. Rb. Noord-Nederland 19 februari 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ2727. 
20. Idem.


Terug naar nieuwsoverzicht